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2016年房地产行业十二大预测,房产资讯,房产频道-利来app登录

2016年03月12日 来源:房天下

2015年是中国的转折年,这一年国家五次降准降息,频频喊话去库存,可见高层对房地产行业的调整是下了很大决心的。2015已将过去,2016年中国楼市将有什么转折呢?

预测一:房地产仍是经济“稳定器”,全力“去库存以拉投资

一方面,当前国内投资疲软,国外经济回升乏力,进出口持续下滑,而且目前未见2016年局势能有所扭转的契机,明年经济增长仍将面临较大的压力,因此,2016年经济增长仍需支柱产业——房地产托底,经济着力于“供给侧改革”形成有效供给,促进消费总量提高和消费升级,推动家庭对居住及其服务需求的升级,从而进一步拉动房地产市场景气度。

另一方面,进来习近平、李克强接连表态,楼市要着力去库存。房地产行业库存问题就是供需错位,没有形成有效供给,这也是“供给侧改革”的一个重点。如何化解广大三、四线城市的房地产库存,尤其是在常住人口净流出、存量住房需求饱和的城市,将成为明年甚至未来二、三年行业不得不面对的现实。

预测二:政策紧密服务“房产下乡”,整体宽松与分类调控并存

虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效,然而房地产市场产能的区域结构、产品结构性过剩的库存问题并未完全解决,特别是三四线城市仍是库存积压的重灾区,同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此,2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面,“去库存”仍将是2016年政策调整重点,强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。

预测三:投资开发投资在下半年有所回升,全年增速将维持在10%左右

预计到下半年开发投资增速将会触底回升,一方面虽然高库存会延迟投资传导效应,但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量快速去化后,开发投资节奏必然会逐步加快;另一方面,在于2015年的开发投资持续下滑,造成可比基数大幅下降,出现同比增幅回升。最后,从经济“稳定器”角度来说,房地产开发投资增速与gdp的增速大约应该在1:0.7左右。以此来看,如果gdp要最低维持6.5%左右的增幅,房地产开发投资增速则需要保持在10%左右。

预测四:供应新开工与土地成交双降致整体低位,一、二线城市或小幅回升

鉴于2015年以来持续下滑的新开工面积增速和土地成交规模同比锐减33%,同时,目前整体楼市供过于求的基本面并未改变,而政府也一再强调推动楼市去库存,维护市场稳定健康的重要性。预计2016年楼市供应整体将维持偏紧,继续维持低位,或有进一步小幅下降可能。

预测五:销售总量仍将维持相对高位,预计在2014和2015年水平之间

从2015年全年的市场表现来看,政府所采取的一系列政策支持对今年行业销售起到了关键作用。我们预计,在政策继续宽松、“去库存”成为国家任务之后,明年全国房地产行业销售面积和金额会保持平稳,总量维持相对高位,与2015年水平持平或略有下降,预计年销售面积维持在12-13亿平方米,销售金额预计在8万亿-9万亿元之间。但在2015年的高基数水平下,2016年销售同比增速将会显著放缓。首先,改善型需求集中爆发甚至部分城市需求透支,2016年改善需求会回归常态。其次,三、四线城市经济基础薄弱、外来人口较少,市场存量需求有限,而政策推动农民买房、新型城市化等短期内对其库存去化难有立竿见影之效。

预测六:房价各线城市价格分化进一步加剧,三四线城市房价仍有下行可能

整体来看,在行业投资额不断下滑、新开工不见起色之下,预计2016年各城市房价分化将进一步加剧。一线城市和需求旺盛的二线城市房价上涨动力仍充足,库存去化压力大的二线和三、四线城市则堪忧。一线城市房价上涨主要基于三个方面,其一,地价推动房价,目前一线城市土地市场愈发火热。其二,更珍惜投资机会,在中央“控供应”的方针下,开发商会愈发珍惜来之不易的一线城市投资机会,对于项目运作也会更多的注重利润率而非周转速度;其三,需求基数保证去化。在庞大的需求人口基数下,开发商在一线城市开发项目更有底气,从历史经验来看,即便项目短期内因售价较高而去化缓慢,但只要不是区位过于偏僻,两至三年内也都可以完成较好的销售成绩。

但对于深陷库存压力之下的二线和三四线城市,未来房价上行空间仍然有限,甚至还有回落的可能。此类城市大多拥有这三类特征,其一,商品住宅库存、土地库存过高,其二,人均住房面积较大,改善型需求并不强烈,其三,对外来人口吸纳能力不足,多依赖本地居民购房。

预测七:库存部分城市库存压力走低,但多数城市仍难见实质性好转

2016年部分城市的库存去化压力将持续走低,但去库存步伐或不及2015年如此显著

政策特别关注的三、四线城市中,那些经济基本面较好、聚集人口较多的城市,未来库存去化会有更多亮眼表现。对于土地库存较高、去化压力较大的二线和三四线城市市场而言,短期内市场供大于求的现状仍难有实质好转。

预测八:需求集中释放后改善需求将回落,农民购房将释放更多刚性需求

2016年改善、高端住宅需求占比将有所回落。同时我们看到,随着未来小户型产品供应的增加,一、二线大户型产品或有更多回落的可能。

在成交结构上,2016年国内商品住宅市场将向小户型偏移。但各线城市的成因存在差异:一线城市和部分二线重点城市是因为改善需求高峰已过,未来产品成交占比相应上升;三四线城市和部分非核心二线城市则是受去库存政策影响,新型城镇化、农民进城购房、租房会带来更多刚需,推升刚需产品成交占比。

预测九:土地供需低位徘徊,城市热度分化加剧,热点城市地价继续上升

全国土地市场成交量已连续两年低位徘徊,根本原因是全国城市商品房库存一直处于供远大于求的失衡状态。在较大的去化压力下,房企普遍遵循谨慎的拿地策略。2016年这一状况不会改观,全国土地成交总量徘徊不前仍是大概率事件。但增速有望止跌回升,因为受成交惯性上升拉动,越来越多的房企需要补充土地储备库存,拿地力度应该不会小于2015年。据此研判,2016年全国土地市场成交总量有望“止跌回升”,但增幅不会很大。

预测十:企业营销大规模营销强势宣传,需求定制成为新潮流

2016年房企营销主要有以下三大方向:一是大规模营销趋势将延续,强势宣传提升关注度。二是利用大数据描摹客户“画像”,精准营销成为可能。三是房企营销将回归产品本源,模块定制带来营销升级。



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